Azione di responsabilità contro amministratori di società immobiliari: quando scatta e cosa prevede la legge

Scopri quando sorge la responsabilità degli amministratori di società immobiliari e quali comportamenti configurano mala gestio secondo la giurisprudenza.

Azione di responsabilità verso gli amministratori: cosa prevede la legge

L’azione di responsabilità contro gli amministratori di una società immobiliare nasce quando la loro gestione provoca un danno patrimoniale alla società.
Il Tribunale di Firenze (sentenza n. 1828/2025) ha chiarito quali condotte rappresentano mala gestio e possono far scattare la responsabilità civile degli amministratori.

Di seguito una guida chiara e strutturata per capire quando un amministratore può essere chiamato a rispondere dei propri atti.

Quali comportamenti generano responsabilità per mala gestio

Secondo la pronuncia del Tribunale di Firenze, la responsabilità degli amministratori di una società immobiliare può derivare da diverse condotte negligenti o in violazione dei doveri fiduciari.

1. Riduzione immotivata dei canoni di locazione

Una decisione drastica e non giustificata di ridurre i canoni di locazione già pattuiti può costituire danno diretto per la società, soprattutto se non supportata da motivazioni economiche o strategiche.

2. Pagamento di spese non inerenti alla società

Sono considerate condotte gravemente lesive:

• spese prive di utilità per l’impresa,
• pagamenti effettuati a favore di soggetti riconducibili all’amministratore,
• operazioni svolte in conflitto di interessi, esplicito o potenziale.

Questo comportamento può configurare una violazione del dovere di correttezza e diligenza.

3. Mancata richiesta delle indennità di occupazione

L’amministratore è ritenuto responsabile quando:

• non richiede ai conduttori il pagamento delle indennità di occupazione dopo la cessazione del contratto,
• non applica gli adeguamenti ISTAT previsti contrattualmente.

La mancata attivazione a tutela del patrimonio sociale integra una forma di inerzia dannosa.

4. Inerzia nella messa a reddito degli immobili

Se gli immobili della società rimangono inutilizzati per un periodo significativo, l’amministratore può essere ritenuto responsabile qualora l’inerzia sia:

• ingiustificata,
• prolungata nel tempo,
• causa di una perdita economica patrimoniale per la società.

Il conflitto di interessi: come viene interpretato

Il conflitto di interessi non riguarda soltanto l’interesse personale dell’amministratore.
Può configurarsi anche quando l’amministratore persegue l’interesse di terzi a lui legati, a discapito della società.

In questi casi, qualsiasi decisione presa senza tutelare l’interesse sociale può essere impugnata e costituire un presupposto per l’azione risarcitoria.

Quando conviene valutare un’azione di responsabilità

L’azione di responsabilità verso gli amministratori è consigliabile quando emergono:

• scelte gestionali dannose,
• violazioni dei doveri di diligenza,
• operazioni effettuate in conflitto di interessi,
• mancata tutela del patrimonio immobiliare,
• perdite economiche dirette derivanti dalle condotte descritte.

Un’analisi legale preventiva e una ricostruzione documentale sono fondamentali per avviare una richiesta risarcitoria efficace.