Indice

1. Premessa
2. Risposta ad Interpello n. 183 del 08.07.2025: calcolo limite 50%
3. Risposta ad Interpello n. 23 del 29.01.2024: patto di riservato dominio
4. Risposta ad Interpello n. 240 del 03.12.2024: contratto di Rent to Buy
5. Riferimenti normativi
6. Caso pratico
7. L’esperto risponde

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1. Premessa

Il Credito d’Imposta ZES Unica-Mezzogiorno (art. 16 D.L. 124/2023, convertito in L. 162/2023 e disciplinato dal D.M. 17 maggio 2024) sostiene gli investimenti iniziali per:

• macchinari, impianti e attrezzature;
• terreni e immobili strumentali (acquisizione, realizzazione o ampliamento).

Possono beneficiare le imprese con sedi operative in:
Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia (art. 107.3.a TFUE) e Abruzzo (art. 107.3.c TFUE), per investimenti effettuati tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2024 e analogamente nel 2025.

Tra i temi più dibattuti:

• il limite del 50% sul valore degli immobili;
• l’imputazione temporale degli investimenti in contratti complessi (patto di riservato dominio, Rent to Buy).

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2. Risposta ad Interpello n. 183 del 08.07.2025: calcolo limite 50%

Normativa di riferimento:

• art. 16, comma 2, D.L. 124/2023
• art. 3, comma 5, D.M. 17 maggio 2024

Chiarimento dell’Agenzia:

• Il valore ammissibile della componente immobiliare (terreni + immobili) non può superare il 50% del valore complessivo del progetto agevolato.
• Se l’immobile costa 600.000 € e i macchinari 270.000 €, l’investimento totale è 870.000 €.
  • Ammissibile: 50% di 870.000 = 435.000 € per l’immobile e 435.000 € per i beni mobili.
  • I restanti 165.000 € di valore immobiliare non rientrano nel credito.

Punti chiave:

1. Il superamento del 50% non annulla l’intera voce immobiliare, ma ne esclude solo la quota eccedente.
2. La spesa agevolabile immobiliare comprende:
   • prezzo di acquisto;
   • oneri accessori (notarili, pratiche, consulenze);
   • costi capitalizzati per ampliamento/ammodernamento del cespite.

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3. Risposta ad Interpello n. 23 del 29.01.2024: patto di riservato dominio

Contesto: disciplina ex art. 5 D.L. 91/2017 (premessa ZES Unica).
Quesito: è agevolabile un immobile acquistato con patto di riservato dominio e quando imputare il costo?

Interpretazione dell’Agenzia:

• Si applica il principio di competenza fiscale (art. 109, c. 2, lett. a TUIR):
  • indipendentemente dal trasferimento formale della proprietà, la spesa si considera sostenuta alla data di stipula dell’atto.
• Il patto di riservato dominio non posticipa ai fini fiscali l’imputazione:
  • se l’atto è nel 2023, tutta la spesa è rilevante in quell’anno.

Implicazioni pratiche:

• L’impresa può contare immediatamente sull’investimento ai fini del Credito ZES Unica.
• Rimangono obbligatori gli altri requisiti (es. rispetto del limite 50%).

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4. Risposta ad Interpello n. 240 del 03.12.2024: contratto di Rent to Buy

Quesito: ammissibilità e periodo di imputazione per un immobile riscattato in modalità Rent to Buy.

Svolgimento dell’Agenzia:

• È agevolabile l’acquisto tramite opzione di riscatto, purché:
  1. rientri in un progetto di investimento iniziale (Reg. UE 651/2014);
  2. la data dell’atto definitivo di compravendita cada nel periodo agevolato ZES;
  3. il valore immobiliare non superi il 50% del totale;
  4. l’immobile sia strumentale all’attività.
• L’immobile usato precedentemente (anche in godimento) non deve essere “nuovo” in senso stretto.

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5. Riferimenti normativi

• D.L. 124/2023, art. 16
• D.M. 17 maggio 2024, art. 3, comma 5
• Regolamento UE 651/2014, art. 2, punti 49-51
• TUIR, art. 109, c. 2, lett. a
• Casi di prassi: interpelli n. 183/2025, 23/2024, 240/2024

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6. Caso pratico

Società Gamma S.p.A. (Grande Impresa) in Puglia:

• Investimento complessivo: 5.000.000 €
  • Macchinari: 3.000.000 €
  • Capannone: 2.000.000 € (≤ 50% del totale)
• Modalità acquisto immobile: patto di riservato dominio (atto 2025)

Esito:

• Intero capannone agevolabile fino a 2.000.000 €.
• Il patto di riservato dominio non posticipa il riconoscimento del credito (risorsa 109 TUIR).

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7. L’esperto risponde

Bplanning.it Srl
“Per massimizzare il Credito ZES Unica sugli immobili, suggerisco di:

1. Pianificare il mix investimenti mobili-immobili per non eccedere il 50%.
2. Verificare tempestivamente la data dei contratti (atto patto di riservato dominio o riscatto Rent to Buy).
3. Documentare tutti i costi accessori e capitalizzati secondo principi contabili.
4. Tenere monitorate le scadenze di comunicazione e ultimazione (entro 15 novembre di ciascun anno).

Per un’analisi dettagliata o assistenza nella predisposizione della pratica, contattaci su Bplanning.it.”

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Con un’adeguata strategia di investimento, è possibile sfruttare al meglio il Credito ZES Unica anche per le componenti immobiliari, ottenendo un supporto concreto alla crescita nelle aree del Mezzogiorno.