Affitti brevi 2026: scopri le tre principali scadenze fiscali di giugno, gli obblighi per proprietari e intermediari, la cedolare secca e le novità sulla tassazione.

Affitti Brevi 2026: giugno è il mese chiave per gli adempimenti fiscali

Per chi gestisce immobili destinati agli affitti brevi, il mese di giugno rappresenta uno dei momenti più importanti dell’anno fiscale.

Proprietari, host, property manager, agenzie immobiliari e portali come Airbnb e Booking devono infatti rispettare tre differenti scadenze che riguardano versamenti, comunicazioni e dichiarazioni fiscali.

Una gestione corretta degli adempimenti permette di evitare sanzioni e contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo nel dettaglio quali sono le principali scadenze e cosa occorre fare.

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Cosa si intende per affitto breve

La disciplina delle locazioni brevi riguarda i contratti:

• di immobili ad uso abitativo;
• situati in Italia;
• con durata non superiore a 30 giorni;
• stipulati da persone fisiche;
• al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Possono essere compresi anche alcuni servizi accessori, come:

• fornitura di biancheria;
• pulizia dell’immobile.

La presenza di tali servizi non trasforma automaticamente l’attività in struttura ricettiva.

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Le tre scadenze fiscali di giugno 2026

Nel mese di giugno devono essere monitorati tre diversi adempimenti.

16 giugno 2026

Versamento delle ritenute operate dagli intermediari.

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30 giugno 2026

Versamento del saldo 2025 e del primo acconto 2026 da parte dei proprietari.

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30 giugno 2026

Comunicazione annuale dei contratti di locazione breve da parte degli intermediari.

Ogni adempimento coinvolge soggetti differenti e richiede verifiche specifiche.

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Prima scadenza: 16 giugno 2026

Versamento delle ritenute sugli affitti brevi

L’obbligo riguarda:

• agenzie immobiliari;
• property manager;
• portali telematici;
• intermediari che intervengono nell’incasso dei canoni.

Quando l’intermediario incassa il canone per conto del proprietario deve applicare una:

ritenuta del 21%

sull’importo lordo del canone.

Il versamento deve essere effettuato tramite modello F24 utilizzando il relativo codice tributo previsto dall’Agenzia delle Entrate.

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La ritenuta non sostituisce l’imposta del proprietario

È importante ricordare che la ritenuta:

• non rappresenta l’imposta definitiva;
• costituisce generalmente un acconto;
• dovrà essere considerata nella dichiarazione dei redditi del proprietario.

Per questo motivo è fondamentale ricostruire correttamente:

• importo lordo del canone;
• commissioni del portale;
• somme effettivamente accreditate;
• ritenute già versate.

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Seconda scadenza: 30 giugno 2026

Saldo 2025 e primo acconto 2026

Il secondo importante appuntamento riguarda i proprietari degli immobili.

Entro questa data occorre versare:

• saldo delle imposte relative al 2025;
• primo acconto per il 2026.

Il versamento riguarda:

• IRPEF ordinaria;
• oppure cedolare secca.

La scelta dipende dal regime fiscale applicato.

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Attenzione alla proroga per partite IVA

Per alcuni contribuenti è prevista una diversa scadenza.

Possono beneficiare della proroga:

• soggetti ISA;
• contribuenti forfettari;
• titolari di partita IVA interessati dal Decreto-Legge n. 89/2026.

Per tali soggetti i versamenti possono essere effettuati:

• entro il 20 luglio 2026 senza maggiorazioni;
• oppure entro il 20 agosto 2026 con maggiorazione dello 0,80%.

Per i proprietari privi di partita IVA resta invece la scadenza ordinaria del 30 giugno, con possibilità di differimento nei termini previsti dalla normativa.

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Cedolare secca: attenzione alle nuove aliquote

Dal 2026 è necessario prestare particolare attenzione alla tassazione degli affitti brevi.

In linea generale:

• il 21% può essere applicato a un solo immobile destinato a locazione breve;
• per gli altri immobili si applica l’aliquota del 26%.

La scelta dell’immobile da assoggettare all’aliquota ridotta deve essere effettuata con attenzione.

Una corretta pianificazione può infatti ridurre sensibilmente il carico fiscale complessivo.

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Quando gli affitti brevi diventano attività d’impresa

Uno degli aspetti più delicati riguarda la qualificazione dell’attività.

Occorre valutare diversi elementi:

• numero degli immobili gestiti;
• continuità dell’attività;
• servizi offerti;
• presenza di personale;
• organizzazione imprenditoriale;
• utilizzo di property manager.

Quando l’attività assume caratteristiche imprenditoriali possono cambiare completamente gli obblighi fiscali.

In tali casi potrebbe essere necessario:

• aprire una partita IVA;
• adottare una diversa forma di tassazione;
• rispettare ulteriori adempimenti contabili.

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Terza scadenza: 30 giugno 2026

Comunicazione annuale dei contratti

Sempre entro il 30 giugno gli intermediari devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi nel:

2025

L’obbligo riguarda:

• agenzie immobiliari;
• property manager;
• portali telematici;
• soggetti che intervengono nella conclusione del contratto o nella gestione dei pagamenti.

La comunicazione rappresenta uno strumento fondamentale per i controlli dell’Amministrazione Finanziaria.

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Cosa verificare prima dell’invio

Prima della trasmissione dei dati è opportuno controllare:

• codice fiscale del locatore;
• dati identificativi dell’immobile;
• importi lordi dei canoni;
• ritenute operate;
• coerenza tra F24 e certificazioni;
• annualità dei contratti comunicati.

Una verifica preventiva riduce il rischio di errori e successive contestazioni.

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Perché è importante la riconciliazione dei dati

Le informazioni trasmesse dagli intermediari vengono utilizzate dall’Agenzia delle Entrate per confrontare:

• dichiarazione dei redditi del proprietario;
• ritenute versate;
• canoni percepiti;
• dati dei portali telematici.

Eventuali incongruenze possono generare controlli e richieste di chiarimenti.

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Errori da evitare

Tra gli errori più frequenti troviamo:

• calcolare la ritenuta sul netto anziché sul lordo;
• dimenticare le comunicazioni annuali;
• applicare erroneamente la cedolare secca al 21%;
• non verificare il numero di immobili gestiti;
• trascurare la possibile qualificazione come attività d’impresa.

Una corretta pianificazione fiscale consente di evitare contestazioni e ottimizzare la tassazione.

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BPlanning: consulenza fiscale per affitti brevi e locazioni turistiche

BPlanning affianca proprietari, host, property manager e investitori immobiliari nella gestione di:

• affitti brevi;
• locazioni turistiche;
• cedolare secca;
• fiscalità immobiliare;
• dichiarazioni dei redditi;
• gestione delle ritenute;
• pianificazione fiscale;
• consulenza per property manager.

Il nostro team di commercialisti analizza ogni situazione per garantire una gestione conforme alla normativa e fiscalmente efficiente.

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Conclusioni

Giugno rappresenta un mese particolarmente importante per chi opera nel settore degli affitti brevi.

Le tre principali scadenze fiscali coinvolgono soggetti diversi ma richiedono un’attenta pianificazione per evitare errori, sanzioni e contestazioni.

Particolare attenzione deve essere riservata:

• alle ritenute operate dagli intermediari;
• alla scelta della cedolare secca;
• alle nuove aliquote;
• alla possibile qualificazione dell’attività come impresa.

Una consulenza preventiva consente di gestire correttamente tutti gli adempimenti e ottimizzare il carico fiscale.

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Il team di BPlanning può aiutarti a verificare il corretto regime fiscale, predisporre gli adempimenti richiesti e pianificare la tassazione degli affitti brevi in modo sicuro ed efficiente.