Regime IVA per la cessione di fabbricati in corso di costruzione e ristrutturazione

INTRODUZIONE
La cessione di fabbricati in corso di costruzione o in corso di ristrutturazione costituisce un’operazione “speciale” ai fini IVA: il bene non è ancora fuoriuscito dal circuito produttivo e, pertanto, l’operazione è in ogni caso imponibile. In questo articolo vedremo le regole contenute nel D.P.R. 633/1972 (art. 10, nn. 8-bis e 8-ter), la distinzione tra “costruzione” e “ristrutturazione”, il trattamento delle unità accatastate in “F/4” e le principali prassi amministrative e giurisprudenziali.

1. Il quadro normativo di riferimento
• Art. 2, 10 e 17 del D.P.R. n. 633/1972 (IVA)
• Tabella A, Parte III, n. 127-undecies) – aliquota ridotta 10>#br###• D.P.R. n. 131/1986, art. 40 (principio di alternatività)
• DLgs. n. 347/1990 (tariffe di registro, ipotecaria e catastale)

2. Cessione di fabbricati in corso di costruzione
2.1 Definizione e imponibilità
• Il fabbricato “in corso di costruzione” è un bene non ultimato, non idoneo a servire la sua funzione.
• Secondo l’Agenzia Entrate (ris. 91/E/2007, circ. 12/E/2007 § 11), la cessione è sempre imponibile IVA, indipendentemente dalla categoria catastale (anche se ancora registrato come terreno).

2.2 Aliquota e registri
• IVA ordinaria 22% (salvo casi particolari).
• In alternativa, imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse (200 € ciascuna) ex art. 40 DPR 131/1986.

3. Cessione di fabbricati in corso di ristrutturazione
3.1 Requisiti per l’imponibilità
Ai fini IVA, la cessione ante ultimazione dei lavori è equiparata a quella effettuata entro 5 anni dal collaudo, purché:

1. Permesso di costruire o DIA rilasciati.
2. Cantieri avviati e lavori realmente iniziati.

3.2 Aliquote applicabili
• Se rientra tra le ipotesi obbligatorie—IVA ordinaria 22%.
• Se il cedente opta in atto—possibile meccanismo del reverse charge (art. 17, c. 6, lett. a-bis).

4. Il caso delle unità in categoria F/4 (“in corso di definizione”)
• Categoria F/4: fase transitoria post-ultimazione, non ancora definita la destinazione d’uso.
• Prassi Adm.: bene ancora “in circuito produttivo” ⇒ cessione imponibile IVA (nessuna aliquota ridotta).
• Cassazione (sent. n. 16946/2024): non conta più la categoria precedente, ma occorre valutare se il fabbricato sia strumentale o abitativo per ricadere rispettivamente nel n. 8-ter) o 8-bis) dell’art. 10.

5. Adempimenti pratici e consigli per l’impresa

1. Verificare lo stato dei lavori e la documentazione urbanistica (permessi, DIA, foto e perizie).
2. Accertare la categoria catastale aggiornata e, in caso di F/4, decidere se optare o meno per l’IVA.
3. Preparare l’atto di cessione con l’opzione IVA espressa, se conveniente.
4. Verificare l’applicabilità del reverse charge e la corretta fatturazione.

CONCLUSIONE
La corretta qualificazione e classificazione catastale, unita a un’analisi attenta dello stato dei lavori, è essenziale per determinare il regime IVA applicabile alle cessioni di fabbricati in corso di costruzione o ristrutturazione. Se stai valutando un’operazione immobiliare, affidati a BPlanning per un supporto completo: ottimizzazione fiscale, valutazioni di convenienza IVA e adempimenti catastali.