Bonus Prima Casa: accorpamento immobili senza fusione catastale

Bonus Prima Casa: accorpare due immobili senza fusione catastale

Nel corso del 2025 la Corte di Cassazione (Ordinanza n. 25866 del 22/09/2025) ha chiarito un punto cruciale per chi acquista più unità immobiliari con l’intento di trasformarle in un’unica abitazione: non è obbligatorio eseguire la fusione catastale entro tre anni per mantenere il beneficio “Prima Casa”. Bplanning.it spiega come funziona, quali sono i requisiti e le best practice per richiedere correttamente l’agevolazione.

Cos’è il Bonus Prima Casa
Il “Bonus Prima Casa” è un’agevolazione fiscale che riduce le imposte di registro, ipotecaria e catastale sull’acquisto dell’abitazione principale. In particolare:

• Imposta di registro ridotta dal 9% al 2% (su valore catastale)
• Imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna

Quando si applica anche ad accorpamenti
La novità principale della sentenza Cassazione 25866/2025 è l’ammissione del bonus anche quando l’acquirente compra due (o più) unità immobiliari contigue, anche su piani diversi, con l’intento di renderle un’unica casa, purché:

1. L’immobile risultante non sia di lusso (categorie catastali A1, A8, A9 escluse).
2. Entro 3 anni dalla stipula del rogito si realizzi l’unificazione strutturale e funzionale.

Fusione catastale non obbligatoria
La sentenza chiarisce che la fusione catastale (accatastamento) rimane un mero elemento probatorio, ma non una condizione necessaria. Ciò significa che, anche in mancanza di variazione di particelle catastali, a fronte di:

• Collegamenti interni (es. scala interna)
• Titoli edilizi e pratiche CILA/SCIA
• Fatture e documentazione dei lavori
• Effettivo uso residenziale come abitazione unica

…l’agevolazione può essere mantenuta.

Requisiti chiave per ottenere il bonus
Per non rischiare il recupero delle imposte è fondamentale rispettare:
• Residenza nel Comune dove si trova l’immobile (entro 18 mesi dal rogito)
• Divieto di proprietà di altra “prima casa” nello stesso Comune
• Unificazione effettiva entro 36 mesi dalla registrazione
• Assenza di categoria catastale di lusso

Onere della prova
Spetta al contribuente dimostrare l’avvenuta unificazione. Consigliamo di conservare:

• Relazioni tecniche di architetto o ingegnere
• Ricevute e fatture dei fornitori
• Permessi edilizi e comunicazioni al Comune
• Foto degli interventi e planimetrie aggiornate

Vantaggi e rischi
Vantaggi:
• Risparmio immediato sulle imposte di acquisto
• Pianificazione flessibile dei lavori
Rischi da evitare:
• Mancata realizzazione entro i 3 anni
• Documentazione incompleta o disorganizzata

FAQ (Domande Frequenti)

1. Posso chiedere il bonus se i due appartamenti hanno proprietari diversi?
   No: deve trattarsi di acquisto da unico soggetto e operazione unitaria.
2. Cosa succede se supero i 3 anni?
   Il beneficio decade e l’Agenzia delle Entrate recupera l’imposta con sanzioni.
3. Devo comunicare i lavori all’Agenzia delle Entrate?
   No, ma serve documentazione per eventuali controlli.

Conclusioni e contatti
Grazie alla nuova prassi della Cassazione, chi unisce più unità immobiliari può beneficiare del Bonus Prima Casa senza l’obbligo immediato di fusione catastale. Tuttavia, è essenziale pianificare correttamente i lavori e raccogliere tutta la documentazione necessaria.

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