Credito ZES Unica: approfondimento sugli investimenti immobiliari

Indice

1. Premessa
2. Risposta ad Interpello n. 183 del 08.07.2025: calcolo limite 50%
3. Risposta ad Interpello n. 23 del 29.01.2024: patto di riservato dominio
4. Risposta ad Interpello n. 240 del 03.12.2024: contratto di Rent to Buy
5. Riferimenti normativi
6. Caso pratico
7. L’esperto risponde

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1. Premessa

Il Credito d’Imposta ZES Unica-Mezzogiorno (art. 16 D.L. 124/2023, convertito in L. 162/2023 e disciplinato dal D.M. 17 maggio 2024) sostiene gli investimenti iniziali per:

• macchinari, impianti e attrezzature;
• terreni e immobili strumentali (acquisizione, realizzazione o ampliamento).

Possono beneficiare le imprese con sedi operative in:
Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia (art. 107.3.a TFUE) e Abruzzo (art. 107.3.c TFUE), per investimenti effettuati tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2024 e analogamente nel 2025.

Tra i temi più dibattuti:

• il limite del 50% sul valore degli immobili;
• l’imputazione temporale degli investimenti in contratti complessi (patto di riservato dominio, Rent to Buy).

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2. Risposta ad Interpello n. 183 del 08.07.2025: calcolo limite 50%

Normativa di riferimento:

• art. 16, comma 2, D.L. 124/2023
• art. 3, comma 5, D.M. 17 maggio 2024

Chiarimento dell’Agenzia:

• Il valore ammissibile della componente immobiliare (terreni + immobili) non può superare il 50% del valore complessivo del progetto agevolato.
• Se l’immobile costa 600.000 € e i macchinari 270.000 €, l’investimento totale è 870.000 €.
  • Ammissibile: 50% di 870.000 = 435.000 € per l’immobile e 435.000 € per i beni mobili.
  • I restanti 165.000 € di valore immobiliare non rientrano nel credito.

Punti chiave:

1. Il superamento del 50% non annulla l’intera voce immobiliare, ma ne esclude solo la quota eccedente.
2. La spesa agevolabile immobiliare comprende:
   • prezzo di acquisto;
   • oneri accessori (notarili, pratiche, consulenze);
   • costi capitalizzati per ampliamento/ammodernamento del cespite.

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3. Risposta ad Interpello n. 23 del 29.01.2024: patto di riservato dominio

Contesto: disciplina ex art. 5 D.L. 91/2017 (premessa ZES Unica).
Quesito: è agevolabile un immobile acquistato con patto di riservato dominio e quando imputare il costo?

Interpretazione dell’Agenzia:

• Si applica il principio di competenza fiscale (art. 109, c. 2, lett. a TUIR):
  • indipendentemente dal trasferimento formale della proprietà, la spesa si considera sostenuta alla data di stipula dell’atto.
• Il patto di riservato dominio non posticipa ai fini fiscali l’imputazione:
  • se l’atto è nel 2023, tutta la spesa è rilevante in quell’anno.

Implicazioni pratiche:

• L’impresa può contare immediatamente sull’investimento ai fini del Credito ZES Unica.
• Rimangono obbligatori gli altri requisiti (es. rispetto del limite 50%).

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4. Risposta ad Interpello n. 240 del 03.12.2024: contratto di Rent to Buy

Quesito: ammissibilità e periodo di imputazione per un immobile riscattato in modalità Rent to Buy.

Svolgimento dell’Agenzia:

• È agevolabile l’acquisto tramite opzione di riscatto, purché:
  1. rientri in un progetto di investimento iniziale (Reg. UE 651/2014);
  2. la data dell’atto definitivo di compravendita cada nel periodo agevolato ZES;
  3. il valore immobiliare non superi il 50% del totale;
  4. l’immobile sia strumentale all’attività.
• L’immobile usato precedentemente (anche in godimento) non deve essere “nuovo” in senso stretto.

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5. Riferimenti normativi

• D.L. 124/2023, art. 16
• D.M. 17 maggio 2024, art. 3, comma 5
• Regolamento UE 651/2014, art. 2, punti 49-51
• TUIR, art. 109, c. 2, lett. a
• Casi di prassi: interpelli n. 183/2025, 23/2024, 240/2024

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6. Caso pratico

Società Gamma S.p.A. (Grande Impresa) in Puglia:

• Investimento complessivo: 5.000.000 €
  • Macchinari: 3.000.000 €
  • Capannone: 2.000.000 € (≤ 50% del totale)
• Modalità acquisto immobile: patto di riservato dominio (atto 2025)

Esito:

• Intero capannone agevolabile fino a 2.000.000 €.
• Il patto di riservato dominio non posticipa il riconoscimento del credito (risorsa 109 TUIR).

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7. L’esperto risponde

Bplanning.it Srl
“Per massimizzare il Credito ZES Unica sugli immobili, suggerisco di:

1. Pianificare il mix investimenti mobili-immobili per non eccedere il 50%.
2. Verificare tempestivamente la data dei contratti (atto patto di riservato dominio o riscatto Rent to Buy).
3. Documentare tutti i costi accessori e capitalizzati secondo principi contabili.
4. Tenere monitorate le scadenze di comunicazione e ultimazione (entro 15 novembre di ciascun anno).

Per un’analisi dettagliata o assistenza nella predisposizione della pratica, contattaci su Bplanning.it.”

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Con un’adeguata strategia di investimento, è possibile sfruttare al meglio il Credito ZES Unica anche per le componenti immobiliari, ottenendo un supporto concreto alla crescita nelle aree del Mezzogiorno.

Per approfondire gli adempimenti fiscali collegati al credito ZES, scopri i servizi BPlanning di contabilità e assistenza fiscale.

Domande frequenti

Le risposte riprendono il caso e il periodo descritti nell’articolo.

Quali componenti immobiliari riguarda il credito ZES descritto?

La guida esamina acquisizione, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali e terreni nel progetto di investimento ZES descritto. La componente immobiliare va valutata insieme agli altri investimenti e ai requisiti del periodo, senza considerare l’acquisto di un immobile sufficiente da solo per il beneficio.

Perché va verificato il rapporto tra immobili e investimento complessivo?

Il testo richiama un limite della componente immobiliare rispetto al valore del progetto agevolato. Per verificarlo occorre ricostruire le spese effettive di immobili, terreni, impianti e macchinari e la loro ammissibilità, distinguendo importi sostenuti e importi utilizzabili nel calcolo del credito.

Come rileva il patto di riservato dominio nella prassi citata?

La prassi citata distingue la data fiscalmente rilevante dal trasferimento formale della proprietà. La guida spiega che il patto di riservato dominio non posticipa automaticamente l’imputazione del costo. Restano da verificare periodo dell’investimento e altri requisiti dell’agevolazione.

Quale data del Rent to Buy viene valutata ai fini del credito?

Nel caso di Rent to Buy descritto, la guida richiama l’atto definitivo di compravendita nel periodo agevolato e l’inserimento dell’immobile in un progetto di investimento iniziale. Il solo godimento precedente non sostituisce la verifica dei requisiti e della data rilevante.

Quali costi e documenti dell’investimento devono essere ricostruiti?

Occorre ricostruire contratto, date, costi di acquisto, oneri accessori e costi capitalizzati, insieme alle altre componenti del progetto. Il fascicolo deve consentire di verificare strumentalità, periodo e ammissibilità dell’investimento, evitando di basarsi soltanto sul prezzo complessivo dell’immobile.